1. Ситуация

Организация в январе 2024 г. приобрела у физлица жилой дом и земельный участок. Получено свидетельство о госрегистрации здания, согласно которому оно зарегистрировано как жилой дом, назначение - здание одноквартирного жилого дома, а также свидетельство (удостоверение) о госрегистрации земельного участка. Объекты поставлены на учет как основные средства. После были проведены работы по модернизации дома и благоустройству территории (сделано устройство дорожек, строительство забора, ворот и пр.). В августе 2025 г. организация планирует реализовать эти объекты физлицу. Применяется ли освобождение от НДС при реализации таких активов?

2. Освобождение от НДС при реализации жилого дома

Обороты по реализации объектов жилищного фонда на территории Республики Беларусь освобождены от НДС (подп. 1.33 ст. 118 НК).
Определение понятия "жилищный фонд" в НК отсутствует. Вместе с тем термины гражданского и других отраслей права, используемые в НК, применяются в тех значениях, в каких они используются в этих отраслях права (п. 1 ст. 13 НК). На отношения, в том числе по возникновению, осуществлению и прекращению права собственности и (или) владения и пользования жилыми помещениями, распространяет свое действие ЖК (абз. 5 п. 1 ст. 2 ЖК).

ЖК предусматривает следующие определения:
жилищный фонд - совокупность жилых помещений государственного и частного жилищных фондов (п. 13 ст. 1 ЖК);
жилое помещение - предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее обязательным для соблюдения санитарным нормам и правилам, гигиеническим нормативам и иным обязательным для соблюдения техническим нормативным правовым актам, содержащим требования, предъявляемые к жилым помещениям (п. 14 ст. 1 ЖК);
жилой дом - капитальное строение (здание, сооружение), в котором половину или более половины общей площади составляют жилые помещения (п. 19 ст. 1 ЖК).

Не являются жилыми помещениями (домами) дачные и садовые дома; номера в санаториях, профилакториях, домах отдыха, кемпингах, гостиницах; помещения, предназначенные для проживания, но не завершенные строительством; самовольно построенные объекты независимо от факта их использования для проживания (п. 7 ст. 10 ЖК).

Жилые помещения входят в состав государственного и частного жилищных фондов после приемки их в эксплуатацию и госрегистрации в установленном законодательством порядке (п. 5 ст. 10 ЖК).
В рассматриваемой ситуации организация реализует здание одноквартирного жилого дома, которое согласно свидетельству о госрегистрации зарегистрировано как жилой дом. Следовательно, при его реализации организация вправе воспользоваться освобождением от НДС (подп. 1.33 ст. 118 НК).

В дальнейшем организация провела работы по модернизации дома. Затраты на модернизацию жилого дома увеличивают его первоначальную стоимость (приложение 5 к Инструкции N 37/18/6, п. 14 Инструкции N 26). Освобождение от НДС применяется ко всей стоимости здания с учетом модернизации (подп. 1.33 ст. 118 НК).

Обратите внимание!
НДС нужно будет исчислить, если после модернизации дом переведен в нежилой фонд (например, под офис или магазин) (подп. 1.33 ст. 118 НК).

Обороты, освобождаемые от НДС, отражаются в строке 8 раздела I декларации по НДС (подп. 15.5 Инструкции N 2). Налоговая база определяется исходя из цены реализации (п. 1 ст. 120 НК).
Информацию о размере и составе использованных льгот однократно по окончании года отразить в приложении 1 к декларации по НДС (ч. 1 п. 7 Инструкции N 2).

Сумма "входного" НДС по основным средствам не включается в затраты при наличии освобожденных от НДС оборотов и, соответственно, не подлежит распределению на эти обороты (п. 3 ст. 133 НК). Поэтому сумма "входного" НДС, приходящаяся на стоимость жилого дома, принимается к вычету (если организацией не было принято решение относить "входной" НДС на увеличение стоимости объектов основных средств по правилу п. 11 ст. 132 НК) в порядке, установленном для вычета основных средств (п. 1, 3 - 5 ст. 132 НК).

В отношении освобождаемых от НДС оборотов по реализации физлицам создается итоговый ЭСЧФ, который направляется на Портал не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом (подп. 8.8 ст. 131 НК). Порядок заполнения такого ЭСЧФ предусмотрен п. 39 Инструкции N 15.

Вместе с тем если физлицо является взаимозависимым лицом по отношению к организации, то на сделку по продаже жилого дома нужно создать отдельный ЭСЧФ, в котором проставить признак "Взаимозависимое лицо" (строка 6.1 ЭСЧФ) и признаки дополнительных данных "Анализируемая сделка" и "Освобождение от НДС" (графа 12 раздела 6 ЭСЧФ) (подп. 22.2 и 26.11 Инструкции N 15, п. 1 ст. 97 НК).

3. НДС при реализации земельного участка

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места (ч. 1 п. 1 ст. 130 ГК).

Земельные участки могут находиться (п. 3 ст. 14, п. 1 ст. 17 и п. 1 ст. 18 КоЗ):

• в частной собственности негосударственных юрлиц Республики Беларусь;
• постоянном или временном пользовании у юрлиц Республики Беларусь.

Право на земельный участок, ограничения (обременения) права на земельный участок возникают, переходят, прекращаются с момента госрегистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения (ч. 1 ст. 22 КоЗ).

Земельные участки принимаются к бухучету в качестве основных средств. Стоимость этих участков учитывается отдельно от стоимости объекта (части объекта) (в нашем случае - жилого дома) (ч. 2 п. 4 Инструкции N 26, п. 31 Инструкции N 53).

Как мы отметили выше, обороты по реализации объектов жилищного фонда на территории Республики Беларусь освобождены от НДС (подп. 1.33 ст. 118 НК). Однако земельный участок, относящийся к недвижимости и числящийся в составе основных средств, не является объектом жилищного фонда. Поэтому льгота по НДС по подп. 1.33 ст. 118 НК в отношении земельного участка не применяется. В данном случае никаких других льгот ст. 118 НК при продаже земельного участка не предусмотрено.

Примечание
При неправомерном применении льгот к плательщику могут быть применены меры ответственности, установленные за неуплату или неполную уплату сумм налогов, сборов (пошлин) в ст. 14.4 КоАП, а также начислены пени за период со дня применения льготы по день уплаты (взыскания) НДС (ч. 3 п. 2 ст. 55 НК).

Оборот по реализации земельного участка облагается НДС по ставке 20% и отражается по строке 1 раздела I декларации по НДС, он включается в итоговый ЭСЧФ за отчетный период (подп. 3.1 ст. 122, подп. 8.8 ст. 131 НК, подп. 15.1 Инструкции N 2). Если физлицо является взаимозависимым лицом по отношению к организации, то на такую сделку нужно создать отдельный ЭСЧФ, в котором проставить признак "Взаимозависимое лицо" (строка 6.1 ЭСЧФ) и признак дополнительных данных "Анализируемая сделка" (графа 12 раздела 6 ЭСЧФ) (подп. 22.2 и 26.11 Инструкции N 15, п. 1 ст. 97 НК).

4. НДС при реализации объектов благоустройства

Затраты на строительство на созданных (приобретенных) земельных участках различных сооружений учитывают отдельно от стоимости этих участков, и по завершении их строительства они зачисляются в состав основных средств как отдельные объекты (ч. 2 п. 4 Инструкции N 26, п. 31 Инструкции N 53).

Объекты благоустройства (дорожки, заборы, ворота), даже если они связаны функционально с жилым домом, не являются частью жилищного фонда. Освобождение от НДС не распространяется на реализацию объектов, не признанных жилищным фондом. Следовательно, освобождение от НДС не применяется при реализации объектов благоустройства территории, по ним налог исчисляется по ставке 20% (подп. 1.33 ст. 118, подп. 3.1 ст. 122 НК).

Оборот по реализации объектов благоустройства отражается по строке 1 раздела I декларации по НДС и включается в итоговый ЭСЧФ за отчетный период (подп. 8.8 ст. 131 НК, подп. 15.1 Инструкции N 2). В случае если физлицо является взаимозависимым лицом по отношению к организации, то оформляется отдельный ЭСЧФ, в котором проставляется признак "Взаимозависимое лицо" (строка 6.1 ЭСЧФ) и признак дополнительных данных "Анализируемая сделка" (графа 12 раздела 6 ЭСЧФ) (подп. 22.2 и 26.11 Инструкции N 15, п. 1 ст. 97 НК).